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商业地产设计从来就不只是设计问题——专访上海三益建筑设计有限公司院长高栋
作者:佚名    信息中心来源:本站原创    点击数:    更新时间:2009-3-15    【字体:

上海三益建筑设计有限公司是国内最为知名的大型设计机构之一,十余年的持续迅速发展使其作品遍布全国各地,尤以在居住建筑设计领域的专业领跑而著称。近年来,在保持居住建筑设计优势的同时,三益中国不断加大在商业地产设计领域的探索力度与实践步伐,完成了一系列成功运营并且具有较大影响力的商业地产建筑。在商业建筑日益蓬勃发展的今天,其前沿的设计理念和独特的服务模式在业界引起普遍关注和好评。本次专访就商业地产设计的一些问题,与高栋院长进行探讨。

开辟另一个“战场”

记者:作为国内知名的居住建筑设计机构,近年来三益中国在另一领域——商业地产领域完成了一系列的设计,并引起业界普遍关注,这是否表明三益中国已由居住设计向商业设计转型?

高栋:在过去数年中,三益中国在全国各地完成了相当多的大型居住社区设计项目,有些还成为当地的居住建筑的地标作品,应该说还是取得了很大成功的。这源于三益一直信奉的理念,希望通过持续创造和深度专业能力在设计细分市场领域中建立并获得自己的设计优势和引领能力,从而能更好地为客户服务。所以三益其实从来没有把自己局限在单一领域中,比如住宅,但也很少做自己能做但并不精通的类型。三益之前在商业地产上已进行了多年的研究与设计,并且就商业地产的特性重新打造了其独特的设计服务模式,所以说三益并没有转型,只不过开辟了另一个“战场”,另一个在设计细分市场中,我们认为能够拥有持续创造和深度专业能力的领域。

记者:你是说三益在居住设计的同时,早已开始关注商业地产领域,并做了多年的准备?

高栋:是的。其实设计市场正发生着深刻的变化,一家非特大型公司什么类型项目都能做的时代正在迅速远去,如果不能在某一领域中建立起深度的研究能力、充沛的人才储备、适宜的模式组织以及该领域产业链中强有力的整合能力,就很难拥有真正成熟的设计能力和长久的技术优势。商业地产的繁杂与专业性让三益在此埋头浸淫了很多年,现在只是厚积而薄发的开始。

记者:那么,你们从什么时候关注或者进入商业地产设计领域的?

高栋:说起三益进入商业地产设计领域,就不能不提另一家与三益有着密切联系的公司,就是专业进行商业地产开发与运营并在上海率先创建系列休闲商业广场品牌的弘基企业。

记者:弘基是上海知名的商业地产公司了,前些年在中心城区开发的徐家汇弘基休闲广场和四川北路假日广场等,是上海最为火爆的以餐饮娱乐为主的休闲广场之一,很多上海人都在那儿吃过饭的。

高栋:是的,那是我们最早的商业设计作品。弘基的创始人李永杰董事长是沪上最具影响力的商业地产专家之一。他也是三益的创始人和前院长,在确定了三益发展方向和管理层的基本架构之后,因偶然机缘在2000年进入商业地产领域并开发与运营了第一个商业广场——徐家汇弘基休闲广场,至今弘基旗下拥有商业地产从策划、设计、开发、招商、运营等完整的服务产业链和专业团队,开发了两个品牌,一是以弘基品牌为主的休闲及综合商业广场,另一个是以“创邑”品牌为主的创意园区,这些全是由三益来担纲设计的,也就是说从2000年起,三益在居住设计领域开疆拓土以外还承担了另一项艰巨的任务和职责,就是为其总公司开发各类型商业地产进行研究与设计,并在实践中与弘基旗下其他各专业团队整合成商业地产开发与运营的“大咨询”团队,并形成目前我们独特的设计服务模式。

记者:原来三益有这样的商业设计背景,难怪三益在商业设计领域有那么多的经验,三益在那时只做总公司的商业项目吗?

高栋:当然不是。那时也做了一些其他商业项目,有成功,也有失败的例子。但那些失败的案例,也就是运营不成功的商业项目。在当时我们仅从设计上反思,并不清楚不成功的真正缘由。但是弘基的项目不一样,因为是自己公司的项目,我们有机会能深度参与到其策划、开发、招商、运营、甚至于物业管理的全过程中。我们也走了很多弯路,真实感受到商业项目的复杂与专业。就象董事长李永杰说的“建筑师不参与商业地产的开发与运营,怎么能感受到商业的切肤之痛。”

记者:怎么理解这种商业的切肤之痛,在做居住设计中有这种体会吗?

高栋:这是做商业设计和居住设计一个很大的不同。我们都知道居住开发是个“二元化”的过程,即开发商和消费者,中间没有多余环节,盈利模式简单,而且定位相对容易,可以说设计的成功基本可以预示开发的成功,即便不太成功,价格杠杆的调节也可以使发展商不至于险入困境。而商业开发过程是“四元化”的过程:开发商、投资者、经营者和消费者,盈利模式远比住宅要复杂得多,导致其设计过程也相对复杂且综合。没有一个商业建筑是因为设计的美仑美奂而成功的,只有这个项目运营得非常好,又充分发掘了其独特的文化和商业价值,我们才可以认定它的成功。我们曾在周边做过大量的商业调研,考察过许多大型社区商业中心,有很多项目从设计本身来说无可指责,是个好设计,但就是没有人气成为一个个死铺。而且对发展商来说,不同于住宅,商业一旦失败是很难用价格杠杆来调节的,再便宜也不会有人买,这才是商业开发的切肤之痛。

“鱼骨模式”

记者:那么三益在做了多年的商业设计和研究后有什么样的体会呢?

高栋:商业地产的设计从来就不只是设计问题,这是一个服务产业链的问题,在商业地产的开发过程中,有几件事情是最为重要的,一是精确的商业定位,其实每个项目都会有定位,但商业定位跟住宅定位是不一样的,相对来说住宅定位比较模糊而粗放,而商业的地域性太强,其周边商圈的现状与发展,政府的导向与支持,消费力的支撑,业态业种的分布与选择以及交通状况、规模界定等等都会对商业产生相当大的影响,因此,前期精确的商业调研与策划是成功的基础,很多开发商在商业运营不顺利时,归咎于招商不力,其实多数开发的不成功并不是招商的不成功,而是定位不精确导致后期招商失去了基础。其二是运营模式的选择与确立,从商业的本质上说,商业不是一个适合分割出售的产品。它的价值在于长期持有长线赢利,待运营成熟后整体出售或打包上市是其比较理想的选择。但现阶段商业开发发展商常常希望迅速出售,也是其受到资金压力的无奈选择,所以,商业是租是售,还是部分租部分售,其运营权在谁手中,不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法。第三是设计本身,如何发掘最大的商业价值和文化特质,如何在设计中贯穿并创造性地解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素,是设计需要面对的重要课题。

记者:那么三益提供的设计服务有什么独特之处呢?

高栋:以往的商业开发模式常常是这样的,进行初步初放的定位后就转而进行设计,

设计完了施工,再进行招商,然后再去运营,这其中的风险是很大的,失败的案例非常多,而我们在给弘基企业包括其他开发商的商业项目设计过程中逐渐形成我们称为“鱼骨模式”的服务模式。
记者:何谓“鱼骨模式”?高栋:我们的服务模式是这样的,先是精确的商业定位与策划,根据定位完成初步的商业规划,在这个过程中会探讨运营模式,以及进行招商咨询,确定大的主力店,接着再进行详细方案设计,同时继续招商并调整,随着设计的深入,运营模式和招商重点都在反复之中协同磨合,最终建造,正式招商、开业并运营。换句话说,商业设计不能单独地做设计,它应该把策划、设计、招商、运营甚至物业管理纳入一个的大的体系,在设计前期就予以考虑和解决。弘基企业经过多年运作,集团内已形成围绕商业开发和运营的诸多团队,包括投资、策划、设计、招商、运营和管理,都是独立的公司,平时各自发展,但在具体的商业项目上,又能迅速地形成内部的综合团队来合作,每一部分都象是“鱼骨”上的“刺”,来支撑起商业开发运营的这根鱼骨,我们觉得,只有以策划为先导,以设计为纽带,以招商和运营为中心,才能最终把项目做好。近几年,我们都是采用这种“全程一体,专业协同”的模式来为本集团和部分其他开发商服务的。

记者:现在有些公司也尝试这样的专业协同与合作,三益与他们有什么不同?

高栋:最大的不同在于一个是要业主来协调不同的专业公司,而我们只要业主需要,提供的是打包服务,前面说了,商业开发与运营是个复杂的过程,各个专业公司没有多年的经验与积累很难真正提供成熟的服务,同时专业团队之间的默契和配合也极其重要,我们是以设计为纽带的综合咨询团队,其紧密性很强,对业主提供的服务更多元,更协调,也更专业。

记者:三益特殊的背景确实让你们获得了很多特别的资源。

高栋:确实如此,当然我们也不完全都是打包服务,对于商业开发经验非常丰富的甲方我们就只做好设计这一块工作,只不过我们熟知服务产业链,跟业主更容易沟通。而对于尚在探索中的开发商,这种服务模式是很符合他们需要的,我们的综合经验可以帮助业主在前期做出更理性的抉择,并在过程与后期提供更坚实的支持。

商业建筑设计体系研究

记者:7年的经验,应该形成了一套属于三益独特的知识库了吧?

高栋:是的,三益这些年不但做了设计,做得更多的是商业研究,案例分析,也逐渐形成了自己较为成熟的商业建筑设计体系。这类研究分成两个部分,一是分析与总结商业开发运营的特殊性对设计带来的影响,如何发挥最大的商业价值,李董曾经说过:商业地产没有固化的模式,只有商业的原则,意思是说,商业设计很难象住宅一样可以套用,但它有自身的规则与规律,以我们设计较多的社区商业中心和商业广场为例,高强度开发是重要的原则,不同于住宅小区,过大的广场或绿化对商业建筑反而是有害的,我们首先应将密度做足,因为商业建筑底层的价值要远远高于二、三层,做足密度也就是做足了底商面积。再如,我们说商业地产开发,开发的是商业而不仅是地产,而商业地产设计,设计的是人流而不仅是建筑,只有商业人流组织得当,商业才会真正有人气与活力,商业人流应该是环流,而不能做成尽端式,主环与次环应分明并且闭合。在商业设计中,楼梯不是象其他建筑设计作为辅助部分放在角落或者隐蔽的地方,恰恰相反,要把楼梯、自动扶梯、电梯放在最显眼最聚人的位置,这是垂直交通人流组织的导入点,二层以上的价值发挥出来并有效增值,才会对商业项目的总体价值有利。这也是为什么弘基在二楼以上的通道经常设计得非常宽,接近六米,因为二层的交通空间不仅用来做交通,还应是是室内商业活动的延伸,把桌椅放在室外,撑起遮阳伞,让人可以驻留。同时在楼下望去也非常的有商业氛围,让人愿意上楼。这样一个气氛烘托出来以后,二楼才会有更高的价值,还有许多,这些都是我们在设计实践中总结出来的商业原则。商业研究中的第二部分是对技术的研究。这本来就是设计院的强项,但事实上做过商业地产开发的人都知道商业的一些技术问题,比如设置管井的位置等问题是非常伤脑筋的。我们总结八个字,叫“上水下水,进气出气“,这八个字能够在商业设计中妥善解决是非常不容易的。

举个例子,如果商业广场中做餐饮,你会遇到很多问题,要有厨房有堆货,空调位置要隐蔽,煤气要明设等等,这些问题不在根本上解决,它会强烈破坏原本可能很好的商业视觉,同时给后期运营带来诸多麻烦,。另外,不管你怎样计划,都没法预测客户是租一个标准间还是几个标准间,设备的设置充满了不确定性。这些问题怎么处理,是我们技术研究中很重要的课题。三益后期的弘基广场中,在建筑内部有间隔地安排一组我们称之为“管井核”的技术措施,其实是个30平米见方的内院,所有的管道,水、电、气包括空调设备,全部安设在这个“管井核”中,再分送到各个客户店中,所以商业外立面很干净,维修也很方便,有效地解决了未来运营可能存在的隐患,类似这样的技术创新很多,目前正在编入三益内部的商业设计导则中,成为我们做商业地产的一部内部法规。

经典案例

记者:能不能说一下近几年三益从事过哪些类型商业设计,其中的典型案例有哪些值得体味的特点?
高栋:我们做的商业类型还是很宽泛的。

第一类是大型购物中心。比如在虹口交通枢纽上盖的近40万平米的虹口商城(虹口龙之梦),是跟境外公司一起合作设计的,目前正在设计中;还有象烟台30万平米的澳柯玛商贸中心;沧州26万平米的鼓楼广场等都是大型SHOPPING MALL。

第二类是商业休闲广场,大型社区商业中心及商业综合体,这是我们做的最多的一类,也是目前商业地产中发展最快的一种类型,这也是人们消费模式改变,越来越从目的性消费转向享受性消费的一个例证。这其中我们的弘基系列商业广场比较典型,最早是内容相对单一的商业广场,比如以餐饮为主的徐家汇弘基休闲广场。但近几年中,弘基越来越多地做商业综合体,它在商业地产开发中把办公、酒店、商业综合起来进行设计与开发、组合成商业生态圈,互相共融,互相促进。比如,南汇大元弘基休闲广场,嘉定马陆弘基诚建休闲广场和昆山弘基财富广场,另外有一个项目是上海城隍庙附近豫龙坊刚刚建成。这个项目的是商业建筑中在发掘地方文脉过程中所做的一个有益尝试。项目因为靠近上海历史建筑风貌保护区——城隍庙,它以方浜路为界,方浜路里面是风貌保护区,方浜路以外是风貌协调区,风貌协调区新建筑需要跟已有古建筑相协调。我们的设计虽然是很现代的元素,但是传达的是传统的文化内涵。它让人感觉是城隍庙建筑体系中的一个商业建筑,同时又充满了现代元素,是一个时代的建筑。在这个建筑里面,它的的商业流线沿用了没有拆迁之前就存在的路径,并且以这条小路为商业交通轴来组织商业体系,也就是说,我们保留了这一地段的城市文化肌理,让人感觉到,这条小路还在,现在已经建成了,应该说,效果非常好。

第三类是大型连锁超市,比如易卖得超市;此外,我们还做了相当多的泛商业地产,用旧厂房改造的创意园区,现在有5、6个项目正在设计,比较成型的象创邑源,创邑金沙谷,创邑老码头,用原来的老厂房改建成办公场所,用于时尚活动,办公与商业等。从设计本身来讲,这类商业建筑的设计跟其他的设计也有不一样的地方,因为它牵涉到一个保护和更新的问题,而且其更注重历史文脉的延续。如目前正在设计的创邑老码头项目,原来是上海油脂厂,现在要把它改造成一个时尚的场所。因其位置的重要——距离上海的母亲河——黄浦江仅30米,我们的思路是,第一要做一个现代的、时尚的、前沿的建筑;第二,这个区域里面也有很多传统的建筑,还有很多老的具有纪念性的构件是需要保存下来的,所以我们用玻璃或者钢来做一个整合或者围合,让新与旧在同一个建筑中反复出现,在这个建筑里面,要让新与旧共存、融合,让人们在情感上有一个很好的延续。

我相信随着我们研究的深入和经验的累积,我们会有越来越多的商业设计作品,不仅设计出色,更能够帮助项目运营成功。

三益中国商业项目作品

泛商业地产--创邑金沙谷

泛商业地产--创邑金沙谷

泛商业地产--创邑金沙谷

泛商业地产--创邑金沙谷

复地城隍庙广场--豫龙坊透视

复地城隍庙广场--豫龙坊透视

复地城隍庙广场--豫龙坊夜景

复地城隍庙广场--豫龙坊夜景

嘉定马陆诚建休闲广场

嘉定马陆诚建休闲广场

嘉定马陆诚建休闲广场

嘉定马陆诚建休闲广场

昆山弘基财富广场

昆山弘基财富广场

昆山弘基财富广场

昆山弘基财富广场

南汇大元弘基休闲广场鸟瞰

南汇大元弘基休闲广场鸟瞰

南汇大元弘基休闲广场实景照片

南汇大元弘基休闲广场实景照

烟台澳柯玛商业广场夜景

烟台澳柯玛商业广场夜景

烟台澳柯玛商业广场夜景鸟瞰

烟台澳柯玛商业广场夜景鸟瞰

三益中国网站 http://www.sunyat.com/

三益中国招聘英才 http://www.archjob.com.cn/view.php?action=company&info=166

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