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潘石屹:SOHO中国不是一家普通的地产公司
作者:佚名    信息中心来源:本站原创    点击数:    更新时间:2009-3-15    【字体:
在环绕地球飞行一圈后,SOHO中国董事长潘石屹上周回到了北京。公司上市成功后,在北京举办的一次港股走势及投资策略论坛上,潘石屹说:“我们是在美联储降息50个基点、全世界的股票都在上涨的背景下,最终成功上市的。” 

   “我看到很多优秀的房地产公司最后都是被庞大的土地储备拖垮的,对于一个房地产公司而言,拥有一堆土地储备与实现巨大利润之间还有一段很长的道路要走。”潘石屹说。

  10月8日,SOHO中国在香港联交所主板成功挂牌上市。挂牌之前,数十万香港散户向这个他们甚至都不懂得名字为何物的公司投入了数千亿港元,而排队进入SOHO中国基础投资者名单行列里的机构投资者则个个地位显赫。   

  此前,传统估值目光层层笼罩下的地产公司典型代表碧桂园、远洋地产、奥园先后登陆港股,并获得热烈追捧。仔细对比,两种成功各有千秋,意味无穷。SOHO中国凭借品牌文化和独特商业潜质获得成功 。

  “我们的上市是目前亚洲最大一宗商业地产IPO,SOHO中国如今是亚洲规模第二的商业地产开发商。” 10月10日,SOHO中国在北京索菲特大酒店举行上市庆贺晚宴。在灯光闪耀中,潘石屹自豪地宣称。

  在近期举办的一次港股走势及投资策略论坛上,面对台下黑压压、前来一睹超级富翁风采的观众,他提问说:“你觉得北京六环外、内蒙古的土地会比三里屯、前门的土地更值钱么?”  

  参与此次上市发行事宜的瑞银集团(UBS)执行董事兼资本市场部主管朱俊伟在回答本报问题时,把SOHO中国与历史悠久的香港置地与太古地产做类比。  

  10月11日,潘石屹在总部接受本报采访,首次讲述六年来SOHO中国的两次上市历程。

  “2001年底,高盛做了一个很厚的报告,报告的第一页就写着一句话‘SOHO中国不是一家普通的地产公司’。在此之前,我们对自己的公司都未有如此清晰的定位和了解”

  2001年冬天,我们公司的两个小股东,其中一个英国人叫作安德鲁,在一次爬长城时,偶然地说,你们到国外上市吧。这个提议引起了我和张欣的思考。  

  自从SOHO中国创立以来,这两个英国股东一直给予SOHO中国很大的支持,在我们最困难的时候不断投入资金。但是,SOHO中国一直没有分红,而把这些钱全部又投入到公司的开发建设中,这样这两个股东的股份就一直不断被稀释到各占2%左右。我们也想借上市,给这些一直支持我们的股东一些回报。

  但是,那时在内地上市是需要指标的,而有关部门配的上市指标“打死也不会给SOHO中国”。作为民营企业,内地上市基本上是行不通的,我们把目光投向了海外。  

  2001年底,我们与高盛开始联系。在交谈中,高盛对SOHO中国的模式与前景非常乐观。

  两天之内,他们出了一个关于我们公司的很厚的报告,报告的第一页就写着一句话:“SOHO中国不是一家普通的地产公司。”当时看到这句话,我突然有一种知音的感觉。在此之前,我们对自己的公司都未有如此清晰的定位和了解。我们只是觉得自己盖的房子新颖,有特色,但从未把公司战略提炼成这样一种商业模式。   

  而高盛报告的第二部分则是关于我们的业务模式。报告称,我们是注重品牌的一个公司,不是一个注重土地储备的地产公司,我们和其他房地产企业最大的差异就是我们独特的商业模式。   
  在讨论上市时,高盛比我们自己还要乐观。他们建议说,来美国上市吧。于是我们就到美国去考察。

   “美国上市失败后,所有的媒体都报道称,终止美国上市是因为高盛与SOHO中国在定价上有分歧。对此,我从未对任何人解释过。其实我们没有任何分歧,但最关键的因素是投资者”   

  2002年10月,我们到美国考察市场。高盛建议我们去纽约交易所看看。相比于一般的人只能在高处平台参观,我们来到了底层的交易大厅。巨大的屏幕和仪器乱放在一起,交易员闹哄哄的,碎纸片飞得到处都是。相比纳斯达克的电子化操作,这里热闹多了。每个人都很兴奋,我心里想,这就是全世界资本的心脏和中枢神经了。  

  随着我们上市的启动,大环境开始变得不利起来。我们几乎遭遇了所有的不利因素。安然事件爆发后,美国上市公司监管非常严格,全美国的股票市场一片萧条。而布什政府也开始酝酿攻打伊拉克,这对股票市场也是一个很负面的消息。   

  那个时候,我们已经拿到了中国证监会的无异议函,香港证监会和联交所的批复以及纽交所的批复。上市之途万事俱备了,可是又在2003年的春天遇到了中国的非典疫情。非典对北京和香港的经济影响,在外界看来是非常大的。

  在这种情况下,我们决定终止上市,一方面是我们的判断,另一方面是大势所趋,也很难再进行了。   

  之后,所有的媒体报道都说,终止上市是因为高盛与SOHO中国在定价上有分歧。对此,我从未对任何人解释过。其实我们没有任何分歧,但最关键的因素是投资者。   

  当时,投资者对北京非典期间的经济充满疑虑,我们很难打消他们的顾虑。那时,我们做了一个利润预计,后来SOHO中国的实际利润水平远远超过当初的预期,但那时没有人愿意相信。   
  在这第一次没有成功的上市里,我们主要推介的资产是位于北京市十八里店的物流港项目,这是一个体量超过300万平方米的项目,由SOHO中国、嘉里建设、华远地产和京泰来共同做土地的一级开发和未来的开发。但因北京市政府调整规划,这个项目最终取消了。

  “今年年初,我看到其他地产公司的年报及现状,震撼不已。我想,再不改变战略,就是麻木不仁,就是愚蠢的商人了”  

  第一次上市停顿下来后,我觉得小本经营也不错,自己的现金流、预售状况都还不错,于是就慢慢往前做了,上市太麻烦了。但整个房地产行业在随后的四五年发展特别快,不仅房价增速快,企业的规模也迅速增长。  

  然而,2003年以来,银根持续紧缩,高速发展的房地产行业并未得到银行资金的大力支持。而在我们第一次上市暂停后,很多地产公司完成了上市。  

  上市失败后,我几乎没有再关注上市的事情。可是几年之后,我突然发觉,以前和SOHO中国差不多的公司已经走在了前面。我突然意识到,中国地产界的游戏规则发生变化了,主流俱乐部的入场券更昂贵了。   

  查看万科的年报,在2001年,万科与我们的盈利水平差不多,但几年之后,万科已成为千亿市值企业了。而富力在做北京富力城时,我们在开发建外SOHO售价比它高了一倍。可是,它随后便完成了香港上市。最让我受到刺激的是,2004年,万科的郁亮告诉我万科的年度利润,说一半的利润都是由地价、房价上涨带来的。   

  今年,我看到其他地产公司的年报,震撼不已,没想到一大批地产公司完成与资本市场接轨后都飞了起来。我想,再不改变战略,就是麻木不仁,就是愚蠢的商人了。于是上市被再次提上日程。    

   “我需要的就是时间,不能让市场淘汰。最终,SOHO中国花了9个月的时间完成上市”   

  2007年1月8日,SOHO中国再次上市举行启动仪式。为了达到这一目标,我们再次邀请第一次上市时的整个团队,包括高盛和毕马威,原版的律师,原版的会计师,原版的投资银行。我需要的就是时间,我不能让市场淘汰。

  10月8日,公司在香港上市成功,128亿港元到我们的账户,整整九个月,SOHO中国终于完成了上市。公司的上市也创造了很多纪录。

  在二次上市的整个过程,路演是一次极其考验人的经历。开始时,我们把定价保持在6.0~8.3港元之间。当时最担心国际上出现不确定因素,因为美国次级债的影响还是相当广泛,周围谣言四起,有人还判断金融危机可能出现。   

  然而,当我们走到路演的第二站新加坡时,早上有人给我打电话说,美联储下调利率50个基点。这是一个大的利好,路演第二天,SOHO中国认购已经超过四倍。这个时候,UBS建议提价。   
  可这时,路演期间使用的招股书尚未印刷,而香港媒体早已把定价区间报道了。此时提价至8.8港元,则可为公司多募集资金7亿港元,但也面临公众形象损失。我和张欣最后决定维持原价,这一决定大大出乎投行人士的意料。

  在与机构投资者一对一会谈时,他们对我提出的问题非常详尽和刁钻,但路演期间,基金经理的下单率高达94.8%,这同样是一个创纪录的数字。投资者们对SOHO中国的商业模式投了赞成票。   

  最后两个月,UBS加入我们的上市团队。关于此,外界多有猜测,背后其实另有故事。汇丰下面的一个投资银行团队集体跳槽,参加SOHO中国上市的汇丰人员只剩下了一个人,此时UBS加入对我们是一个很大的帮助。  

  其间,在公司的募资金额上,外界一直有错误的声音,而媒体也在揣测推迟上市的原因。其实,公司融资的目标总金额并无太大的变化,约在15亿~18.9亿美元,外界猜测的4亿美元、6亿美元都是错误的。而在时间上也是按部就班,只是8月是西方人休假的时间,整个团队的两三百人要聚拢在一起工作,难度比较大。这就是外界误以为公司上市推迟的原因。  

  “未来,SOHO中国不会为了迎合某类投资者幼稚的想法而去大规模圈地”

  上市成功以后,SOHO中国将成为一个公众公司,将对数十万股东负责。上市募集到的128亿港元,加上公司的现金,以及由此产生的银行贷款,都将是SOHO中国未来在土地市场大有作为的资本。

  但是,公司不会为了迎合某类投资者幼稚的想法而去大规模圈地。公司将坚持自己的商业模式。   

  前门除33块地外,还将有11块进入招拍挂程序,这11块地都是散布在那33块地之间。而在北京CBD核心区核仪器厂那块地,年底前将推出42万平方米体量的地块,公司已经确定将全力参与,未来将联合两家合作伙伴一起优势互补。  

  事实上,近期,我已接待了很多批前来洽谈合作的“地主”。这些地块有的位于王府井,有的位于西单,我想,未来SOHO中国在核心区集中发展的战略将得到坚持和发扬。

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