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万科王石直面圈钱囤地富豪热词
作者:佚名    信息中心来源:本站原创    点击数:    更新时间:2009-3-15    【字体:

10月29日,万科新标志正式亮相。同时,在万科新标志发布会暨人居建筑与可持续发展论坛上,万科集团董事长王石就行业热点话题作出回应。

万科集团董事长王石

万科集团董事长王石

万科集团新标志4“V”
 
  四“V”新标志意义

  【问】:万科为什么要启用新标志?新标志有什么特殊的意义?

  【王石】:万科原标志曾经伴随这家企业走过19个年头,在原标志的设计阶段,万科还是一家以经营电器贸易起家的多元化公司,且有进入电器制造业发展的思路,因此原标志的设计带有适合在电器产品上使用的考虑。随后,万科在1993年将住宅业务确定为其核心业务,公司开始进行专业化改造,将住宅开发外的其它所有业务转让,并逐步成长为目前中国最大的住宅企业。原标志的内涵已经不完全吻合万科目前的定位和未来发展的方向。

  回顾23年的发展历程,万科走过许多弯路,也付出过许多代价。从这些弯路与代价中,万科越来越深刻地认识到:对经济规律的遵从,对人文精神的弘扬,是企业持续发展的根本。新标志蕴含着四点核心要素,即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。万科此次新标所传达出的“感恩”意识,既包含对客户的感恩之情,也有对社会的感恩之意,其实质在于强调企业与客户、社会的和谐共生,唯有如此,企业才可能具备持久的生命力,希望新标志伴随万科成长为百年老店。

  万科新标志的创作思路:四个“V”朝向不同角度,寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间,积极响应客户的各种需要,创造性地为人们提供差异化的理想居住空间。四个“V”旋转围合成中国传统民宅中常见的窗花纹样,体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。四个“V”形状规整有序,象征万科推进更加工业化的全新建筑模式,从而提高住宅质量水准,减少环境污染和材料浪费。四个“V”相互呼应循环往复,代表万科积极承担社会责任,坚持可持续发展经营理念。四个“V” 鲜艳活泼,寓意万科人健康丰盛、充满激情的性格特征。

  不能将正常的融资行为看作“圈钱”

  【问】:有人认为,今年房地产上市公司增发了1000多亿,有圈钱的嫌疑,尤其万科一家就增发了100亿,特别受关注。王总对这种观点怎么看?

  【王石】:我想,要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”,我们认为它应该有三个特征。第一是,它是过度融资;第二,它没有用在企业的主营业务上;第三,它没有带来合理的回报,侵害了股东尤其中小股东的权益。

  首先我们看一下融资规模。1000多亿这个数字应该是不准确的,今年一到九月,房地产上市公司在A股市场总共融资304亿,其中万科大概占33%。而在这些有融资的公司中,万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%,这是行业内的对比。

  再来看一下跨行业的对比。今年一到九月,我们列出除银行业之外,A股市场增发的前十名,总共融资是951亿,其中万科占11%,但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说,无论行业内对比还是跨行业对比,万科融资的规模都低于公司的经营规模。

  其次是资金投向。万科是个非常专业化的公司,只有住宅开发一个业务,募集资金100%投到了指定的项目上去。

  最后是看回报情况。最近三年是万科融资相对比较多的三年,同时也是净资产收益率比较高的三年,一直保持在14%以上。从03年到06年,万科的每股收益增加了5倍多。所以,股东的收益不是被摊薄了,而是大大增厚了。可见,万科的募集资金得到了高效率的使用,实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

  我们来小结一下。第一,万科的融资规模和经营规模是匹配的,甚至偏低。第二,万科的募集资金全部用到了主营业务上、全部用到了指定项目上。第三,万科的融资为广大中小股东创造了分享行业成长的机会。我想,肯定不能把这样的融资行为称为“圈钱”。

  万科反对囤地、捂盘

>>王石:万科不囤地、不捂盘,为小股东赚钱

  【问】:很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨,囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么,万科为什么反对囤地、捂盘?

  【王石】:万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面,囤地、捂盘可能确实提高了利润率,但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子,现在万科从获得土地到开始卖房子,只需要9到12个月时间,这在行业里面是最快的。我们认为,这样利润率可能低一点,但是资产回报率却更高。

  从2004年开始,万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底,万科持有的土地是1653万平米,注意这是建筑面积,是乘了容积率的;而万科明年的开工量将超过1000万平米。

  如果一个公司是靠土地升值赚钱,那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱,我们持有的土地,只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地,而是因为觉得目前这个数量刚刚好。事实上,最近几年是万科增长最快的几年,我们比较少的土地资源,并没有影响到公司的发展。

  为何富豪榜里多是地产商?

  【问】:有人认为房地产是一个高利润行业,尤其今年房价又一次快速上涨,更让人怀疑这个行业存在暴利。王总能不能结合万科的情况,来分析一下这个问题?

  【王石】:今年前九个月和去年同期相比,万科的均价比去年提高了27%,但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里面一部分是因为装修房比例上升,成本比原来高了;另一个原因是每平方米房子里面包含的税金,由去年的400多上升到1100多,增幅超过150%。

  从上市公司各个行业对比的情况来看,房地产行业的平均利润率确实比较高,2006年是11.4%,而制造业只有4%。但是,两个行业的资本回报是差不多的,净资产收益率房地产是10%多,制造业是9%多。为什么呢?主要还是因为房地产行业的资金占压比较多,周转比较慢。所以,至少从上市公司的情况来看,房地产行业并不是暴利行业。

  在地产行业的大型上市公司中,万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产收益率不低,这主要是通过快速周转实现的。

  但是有一个问题很有意思,也是现在社会关注的热点,那就是中国的富豪榜里面,很多都是房地产公司的老板。你说房地产不是一个暴利行业,那为什么这么多富豪都是做房地产的?这个问题确实需要回答。

  这个问题我可以谈谈,因为我在这个行业里面做了很多年,而且万科现在是行业老大。而且我不是老板,更不是富豪,我是个职业经理人。排行榜上的这些同行,他们可能就不适合解释这个事情,因为你自己是富豪,你来解释是为自己辩护,大家不一定相信。(笑)

  去年以来,富豪榜里面房地产老板的位置还在往上走,这主要是因为一些以前没有上市的公司,这两年上市了,股票市场它有一个财富的放大效应,未来很多年的预期收入,它一下子就给你体现了。加上中国现在股市的形势非常好,估值也比较高。

  但是我们看一下中国A股公司的行业对比情况,我们找到每个行业的前三名,列一张名单,对比一下他们的销售收入、净利润和市值,就会发现,房地产行业和资源采掘、金融、通信等行业根本没法比。我们可以把在香港上市的最大的几家房地产公司也放到这个名单里面,他们一样没法比。如果考虑目前还没有上市的一些大型国企,房地产行业的企业规模就更加提不起来了,在06年的中国企业500强里面,万科才排到200多位。

  但是为什么其他的行业都不生产富豪,只有房地产行业生产富豪呢?我们看一下这个名单,就会发现,规模排名在房地产之前的行业,前三名里面没有一家是私营企业,基本上都是国有控股的。

  造成这个结果的原因是很简单的。就是房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面,唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的,民营企业和国有企业完全是在同一个起跑线上。

  我们再仔细看一下富豪榜前几名历年来的变化,比较密集的行业,一开始是IT,就是丁磊他们;然后是零售行业,黄光裕他们;然后是房地产行业,大家都知道,我就不点名了。这几个行业的共性是什么?就是从一开始起就对民营企业完全开放。

  所以我们可以来设想一下,如果金融业、资源业、烟草业、通信业这些行业如果一开始就对私营企业开放,那么会发生什么情况?我想首先中国的首富一定会出现在这些行业,而不是出现在房地产业。

  中国首富现在的财富水平,比不上美国首富,这个大家应该都觉得正常,但是也比不上墨西哥和印度,这个就很有意思了。现在全世界市值前十位的上市公司,一半已经是中国企业,如果所有行业一开始都对私营经济开放,以中国股市目前的估值水平,可能世界首富已经是中国人了,但是这个首富一定不会出现在房地产业。

  地产寡头时代远未来临

  【问】:今年以来,房地产上市公司借助资本市场的优势,在土地市场上体现出很强的竞争力。无论是资金还是土地资源,向上市公司集中的趋势比较明显。所以有人担心,这会不会导致行业进入寡头垄断的状态。王总怎么看这个问题?

  【王石】:行业资源向上市公司集中的情况,确实是存在的。但是如果现在就担心“寡头垄断”,那可能是担心得太早了一点,甚至是担心反了。

  什么是寡头垄断?一般来说至少应该具备两个特征。一个是,少数企业占据了行业绝大多数份额,比如说,前三名占了50%以上。另外一个是,这个行业有进入壁垒,别人不能随便进来,这些少数企业就不怕竞争,他们有操纵市场价格的能力。

  这两个特征应该是缺一不可的。一个行业如果没有进入壁垒,即使集中度很高,也不是寡头垄断。比如手机行业,全球市场的前三位份额,早就超过了50%,但这个行业显然不是寡头垄断的。

  中国房地产行业现在是什么情况呢?首先,它的集中度非常低,不仅不是太集中,恰好相反,是过于分散。中国一直有几万家房地产公司,多的时候五六万家,少的时候三四万家。

  我们对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科,占有率只有1.25%,而美国第一名是4.9%;中国前五名加起来不到5%,而美国是17%。

  跟香港比一下就更加远远不如了。2003年的时候,香港前十家的占有率是80%,前三名超过了50%。当然,你可以说香港只是一个城市,跟大陆没有可比性,但是美国同样是领土辽阔的国家,应该是有可比性的。

  其次是,房地产行业谁都可以进来,没有任何限制。比如说最近几年,我们看到一些其他行业的大型企业纷纷开始做房地产。他们过去是没有行业基础的,但是有资金、或者有土地,他们很容易就进来了。以后也是这样,我看不到目前比较大的房地产公司有任何办法可以阻止他们的进入。这样的自由准入行业,是不容易出现寡头垄断的,企业更不可能获得定价权,价格是在竞争中产生的,如果这个行业的收益率高了,其他行业的资金就一定会进来,加剧竞争,将利润率降下来。

  现在大家非常担心寡头垄断,这种担心是可以理解的。但是,并不是行业的集中度越低越好。像我们现在这种过于分散的状态,有很多的问题。

  首先是在过于分散的状态下,购房者的权益事实上得不到很好的保护。一个行业有几万家公司,不可能都做品牌,很多公司就是项目公司,做完一个项目可能就消失了。房子是要住一辈子的,几十年的时间里面,售后服务问题、维修问题是需要开发商来负责任的。只有那些长期开发的、走品牌路线的公司,才能真正负得起这个责任,而这样的公司,基本上都是大公司。

  房地产上市公司,一般规模都比较大,而且逐渐都在走品牌路线。上市公司还有另外一个特点,就是它的透明度比较高,比较规范。因为你是上市公司,需要作信息披露,想不透明都不行。

  举一个例子,就是负债率。没有上市的公司,它的负债率是多少,是不公布的,它高一点你也不知道。但只要一上市,负债率马上就下来了,因为藏不住。负债率对贷款的安全性影响是比较大的,所以资源向上市公司集中,对金融安全来说有很大的帮助。

  再一个,现在大家都觉得房地产行业赚钱多,而且这些钱都被少部分人赚走了。但是房地产上市公司的股票大家都可以买,实际上是为普通老百姓提供了一个在这个行业里面赚钱的机会。

  这方面万科是比较典型的。万科的股权比较分散,既不是国家控股,更不是少数个人占大头。万科现在有70多万股东,这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者。万科管理层占的股份很小,06年之前只有万分之三,06年之后有了股权激励,但还是不到百分之一。所以万科主要是在帮中小投资者赚钱。万科向社会增发股票,资源向万科这样的公众公司集中,实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。这有什么不好呢?

  还有,万科最近几年来获取的土地,一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍,也就是说,把土地变成房子的速度,比平均水平要快得多。土地资源如果集中到万科的手里,可以很快变成住房供应;如果万科掌握的资金更多一点,就可以盘活更多的存量土地,将它们快速开发成住房供应市场,对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。这又有什么不好呢?

  所以,行业资源向上市公司集中,这是一个事实,也是未来的趋势。但是,在目前行业过度分散的前提下,资源向公众上市公司集中,可以说是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看,减少了土地闲置、有利于金融安全;从公众利益来看,购房者权益可以得到更好的保护,普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。我想,这是值得鼓励的。

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